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避暑“凉岛”房价已涨至均价8000元 房企盈利空间颇高?

2020-07-30 11:04:18 来源:证券日报网

兴隆,位于河北省承德市最南端,是远近驰名的避暑“凉岛”。待京沈高铁开通后,从北京CBD半小时可抵达,雾灵山下“北京东旅游线”上重要目的地兴隆,2019年接待游客465万人次。难以想象的是,一个32万人口的小镇,却是碧桂园、融创中国、阳光100、中冶置业和荣盛发展等诸多头部和知名房企的“重仓”之地。

7月25日,《证券日报》记者从北京望京出发,沿京平高速向东北方向行车2小时后,跨入“京津1小时经济圈”的兴隆全貌逐渐展颜。俯瞰兴隆,群山苍翠环绕之下,由人民政府向南及两翼展开,石材外立面林立的高楼、十多层高的施工塔吊、等待拆迁的旧楼宇、国道上频繁往来的混凝土、水泥和各种建材的大车……

所有的景象,无一不显示这个可以将“京津唐承”四城同城化的县城,楼市正在快速发展,至于房价,已经迈向了“万元时代”。

房价已涨至均价8000元

面朝已经快建好的兴隆西站,看到的皆是绿网盖住的施工现场,两侧是已经废置的楼宇,商户均已搬走,新的站前商业街正在施工中,虽还看不出雏形,但在围挡的广告牌中已可窥见一二,这即是去年阳光100在公开市场以近2.6亿元竞得的“北京的阿尔勒”项目。

驱车跑遍兴隆后,《证券日报》记者发现,开发商阳光100是目前兴隆的“大地主”,按照规划,紧邻京沈高铁兴隆西站的“北京的阿尔勒”项目,将是一个占地1100亩的城中城综合体。

“这个项目首开地块规划建筑面积为16.6万平方米,其中住宅部分计划于今年9月份开盘,销售价格目前还未定,但主力户型面积为65平方米起,项目30%以上客群锁定为京津刚需刚改购房者。”阳光100相关人士向《证券日报》记者表示,兴隆是阳光100重仓的环京城市,足彩交流吧还深度参与了兴隆当地土地一级开发市场。

“目前兴隆新房的价格在8000元/平方米-9000元/平方米,少数高端项目中的部分精装修房源达到1万元/平方米。”某楼盘一位销售人员告诉《证券日报》记者,相比环京楼市其他区域动辄2万元/平方米-3万元/平方米的房价而言,目前兴隆楼市刚起步,入驻的全国性房企大约有五六家,总体而言,这个市场属于价值洼地。“全国性房企的进入,将京津购房人群带进了这个市场,30%以上的新房被京津购房群体买走了”。

“三年前项目第一次开盘时,有北京来的客户带着两张卡,一下子半层一层地买房,毕竟8000元/平方米的住宅或者商住房,比环京楼市中的燕郊、固安等地便宜多了。”在当地看来颇为高端的兴隆融创城销售中心,一位销售人员向《证券日报》记者透露,“融创(中国)在兴隆拿了7块地,总计开发建筑面积达到120万平方米,在当地是一个造城式大盘,一期70%的房子都卖给了来这里买房的北京人和天津人。”

房企盈利空间颇高?

在这个房子既能满足“半小时”通勤北京自住需求,又能变身旅居房产的市场中,开发商看重市场空间之余,更重要的是可以通过提升产品溢价,进一步赚取土地红利,拉高盈利空间。

在兴隆核心城区的宽广广场对面,《证券日报》记者注意到,碧桂园开发的兴隆碧桂园项目,一期业主已经入住,偶尔能看到来往于小区的居民,带孩子的老人等。不过,围绕着社区的商业门店却鲜有开张经营。

“碧桂园是第一个进入兴隆的头部房企,一期刚卖房时曾叫价5000元/平方米左右,待融创入场之后因土地成本较高一下子叫价超过7000元/平方米时,碧桂园才开始跟风涨价。”一位当地人士向《证券日报》记者表示,碧桂园项目用地是山地,拿地价格便宜,别墅价格约为1.2万元/平方米,盈利空间很高。

“项目一期销售均价约为7500元,现在部分房源也有优惠,价格在8000元/平方米左右,总价区间在80万元—100万元之间。”碧桂园兴隆售楼中心一位销售员向《证券日报》记者直言,整体上,30%-40%客户来自北京和天津。今年上半年,有的客户干脆没来现场,在网上就下了定金把房子定下了。

“目前在兴隆市场中,偏重文旅属性的由中冶置业开发的楼盘销售价格较高,但位置较偏。比如在定位‘文旅+康养+地产’的由中冶置业开发的项目中,部分住宅销售价格在1.2万元/平方米左右。”上述熟悉当地楼市人士向《证券日报》记者表示,据说该楼盘融合主题乐园、健康养老、休闲农业、体育运动、度假酒店、文化创意等多元产业和业态,客群大多数都来自京津地区。

“要论盈利空间,兴隆市场未来的最大赢家应该是阳光100,其几乎将兴隆一半土地收入囊中。”有接近阳光100人士向《证券日报》记者表示,阳光100深度参与了兴隆的一级土地开发,在前期设计规划以及一二级土地市场联动方面都占有先机,待高铁以及京承高速开通,高铁半小时,高速1.5小时抵达的交通优势释放,预计兴隆房价将全面升入“万元时代”,阳光100收益可期。

《证券日报》记者也注意到,根据2019年年报披露,阳光100在兴隆县高铁新城进行一级土地开发的面积高达6000亩。在兴隆县六道河镇的国际艺术区项目,规划占地面积超过3000亩。而这些土地一级开发项目未来也将成为阳光100新增土储的重要来源。

“从京津购房客群的买房路径来看,从市内的公园地产到五六环外的山水别墅,再到环京区域的生态大盘。”有市场人士称,优质的生态环境、便捷的交通条件,较低的购房门槛,再加上较高的升值预期,是吸引购房者入场的重要条件。

目前来看,兴隆楼市成交量价虽有波动,但整体上正处在逐步升温通道中。或许,接下来,重仓兴隆土地者将是环京楼市的又一波赢家,但押宝是否准确还待后市观察。

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