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万顷沙真正发展成熟还需要5-10年时间

2020-07-30 11:01:17 来源:观点地产网

近段时间,位于南沙万顷沙的恒大阳光半岛成为广州市内最火热的楼盘,无论从媒体宣传或坊间口耳相传上。

其刚于7月18日正式开启认筹,吹风价约1.8万-2万元/平方米。现场盛况空前,据了解由于看盘的客人实在太多,售楼处的玻璃门、微缩模型均受到不同程度的损坏。

不过按最新情况,恒大阳光半岛的预计销售价格已经提升为2.2万-2.5万元/平方米。虽然客人能享有一个双重折扣,包括参与认筹就能享受的开盘额外9折。“价格看起来有点高了。”有业内人士提出。

但这似乎并未影响该项目的受欢迎程度。如果现时致电购房热线,你会注意到售楼现场依然人声鼎沸,接通电话的销售人员说话时总是不自觉提高音量。

远郊大盘模板

讨论一个楼盘首先要从区位谈起。万顷沙历史上先后跟随南沙隶属东莞、珠海、中山,最后划归广州。它在2002年3月吸纳新垦镇之后成为广州最南端的行政区。

2015年4月南沙自贸区挂牌,万顷沙被规划为“万顷沙保税港加工制造业区块”,总建筑面积控制在1019.5万平方米,范围内或附近预计落地的重点项目包括保利电商港、粵港澳大湾区精准医学研究院、骏德物流中心、珠江科技园、美的工业园,以及恒大汽车城(新能源汽车整车研发生产基地、新能源电池研发生产基地、电机研发生产基地三大基地)。

恒大阳光半岛前身是万顷沙2019NJY-10、2019NJY-11两宗相邻地块,位于万新大道与红莲路交界靠海一旁。

它们由恒大足彩交流吧于去年8月份以底价57.3亿元拿下,基本上属于南沙造车基地的配套宅地,两地点之间相距约4公里。10号地块24.23亿元成交,楼面价9554元/平方米;11号地块成交价33.07亿元,楼面价9801元/平方米。

目前根据方案,恒大阳光半岛占地面积23万平方米,容积率2.74,总建筑面积约65万平方米。规划50栋住宅,主推72-117平方米建面的二至四房单位。

与所有远郊大盘一样,恒大阳光半岛追求在小区内解决住户基本的生活问题。除配备一所18班幼儿园、一所30班小学,及3.1万平方米五层商业中心外,“足彩交流吧有17万平方米欧式皇家园林、双铂金会所……坐拥13km一线海岸线,10米亲海。”楼盘宣传册显示。

恒大阳光半岛将“交通优势”作为项目的宣传重心,号称“3地铁3城轨2高铁,30分钟到广深。”但实际上最主要的卖点是建设中的广州地铁18号线和深中通道。

其中,广州18号高速地铁线预计2021年开通运营。它于2017年开建,线路全长62.7公里呈南北走向,从广州东站,经珠江新城、琶洲,一路向南进入番禺万博商区、番禺广场,最后到南沙区横沥、万顷沙。

万顷沙站是18号线的终点站。万顷沙站目前规划为深茂铁路、南沙港铁路、赣深客专南沙支线,肇顺南线、中南虎等城轨以及地铁18号线和15号线(南沙环线)的综合枢纽,定位为广州南部一座十分重要的交通要点。

深中通道则东起深圳市宝安区鹤洲立交,西至中山市横门枢纽,路过南沙时会有一条连接线:万顷沙支线。深中通道预计最早在2023年建成,一说是2024年。

“不过,用地图看恒大阳光半岛距离万顷沙地铁站,本身就隔了差不多3.6公里。”有参与看房的买家告诉观点地产新媒体,万顷沙地铁站由于未建成,现时是用18号线万顷沙铺轨基地作参考。实际体验起来,“开车快的话5-6分钟,步行可能30分钟起步”。

而深中通道,是通过万顷沙支线链接南沙,基本只考虑驾车。公开资料显示,万顷沙支线全长10.84公里,起于南沙港快速的新垦互通,先向西后转向南,沿万环西路中央分隔带布线,之后穿过南沙湿地,终点接深中通道万顷沙互通。新垦互通位于百万葵园附近,目前从恒大阳光半岛开车到百万葵园大概需时20分钟左右。

“项目配套还可以,但周边生活气息不算太好。”上述人士称,说的难听一点,项目周围有点偏僻荒凉,恒大阳光半岛附近基本都是绿地和马路,有一些小卖部和小餐饮店,最近的设施是保利电商港。

买楼买红利

“一开始放出来的风声大概1.8万-1.9万起步吧。”广东中原地产项目总经理黄韬说,目前销售人员对外称预计售价2.2万-2.5万元,有可能是营销策略的一部分,“如果最近认筹的情况比较理想,项目整体关注度提高了,它可能会将放风的价格提高。”

“如果要走量,我觉得2万左右是比较适合的。”黄韬认为就算是比较好的单位,例如望海朝向好的高层,“要卖到2.5万均价,还是有点虚高。”据了解,恒大阳光半岛合共能供应约5048个单位。此次首期推出11栋楼,共计1253套,其中11、13、15、16、17、18栋为看海楼栋。

“其实我觉得2.2万-2.5万应该也算合理。”合富辉煌(中国)广州区域南沙足彩交流吧总经理罗俊杰则表示,主要是项目拿地价格已经接近1万元。

目前恒大阳光半岛周边在售的项目不多。离万顷沙站更近(直线距离1.5公里)的鸿成·珠江玥项目此前在售均价为2.3万元/平方米。偏远一点的珠江源昌花园1.85万元/平方米。在珠江源昌花园附近,但靠近主干道万新大道的城投·首筑花园此前在售均价亦约2.3万元/平方米。

不过恒大阳光半岛是全新盘,“地价已经摆在那里了”,罗俊杰称。不久前的7月20日,中建地产以总价11亿元拿下珠江街2020NJY-7号地块,成交均价已达1.01万元/平方米,未来项目价格只会更高。

就广州市内而言,南沙目前与增城、黄埔、花都都属于价格和产品都迎合刚性需求的地区。资料显示,自2015年挂牌到2019年,南沙新房房价从1.05万元/平方米上涨至2.03万元/平方米,涨幅约93.6%。而今年7月份,南沙区一手住宅均价约为2.5-2.6万元/平方米。

“南沙性价比还是比较高的。”黄韬表示,但现在买恒大阳光半岛自住肯定是不实际,周边不成熟,“就算在南沙中心区上班,在万顷沙买房都算远了。”据了解,从蕉门区府到恒大阳光半岛,走凤凰大道、万新大道路程约18.5公里,理论上需耗时半个小时。

如果需要住得舒适,其实配套更成熟的金洲-蕉门板块、南沙湾板块,或离广州市中心更近的黄阁板块都有更好的选择。

“我想超过一半以上都是投资,买来布局。”黄韬表示,万顷沙无论如何都有自贸区的概念加持,“便宜嘛……有些人资金有限,不知道投哪里好。”

“整个南沙未来我都是看好的,但没有那么快,万顷沙在南沙当中也是比较靠后的。”黄韬觉得,就算放眼整个南沙,它的产业、人流还是在引进当中,处在一个发展的过程。“万顷沙要再给些时间。”

目前,万顷沙居住人口只有不超过6万。市场上最普遍的看法是,万顷沙真正发展成熟还需要5-10年时间。

“毕竟现在买的是红利阶段。”罗俊杰说,现在可以以相对比较低的总价入手万顷沙,或者是横沥岛,都是一个很好的时机。“毕竟现在万顷沙的价格跟中心区还是一定差距的,一旦成熟了,价格可能又不是现在的价了。”

所以投资客多也是可以理解的,“前期相对来说可能投资的客户会多一些。”他认为,“当一旦整个片区成熟,包括项目交楼之后,我估计在中后期的销售过程中,其实还是会有刚需自住客到那里买房。”

如果按长远的目光来说,万顷沙最核心的刚需购买力会来自万顷沙内部工业、基建项目,以及龙穴岛南沙港区的员工。恒大阳光半岛旁边在建的红莲跨海大桥,未来直达龙穴岛,再沿凫洲大桥则可到达南沙湾、金洲、蕉门等区域。

但目前的情况,万顷沙购房的主力群体会是投资客居多。“只是房子抓在手里的时间会比较长一点。”黄韬提出。

深圳来客

恒大阳光半岛备受坊间关注的原因,还包括据说该项目吸引了大批深圳来客。有声音指,在7·15新政之后深圳购房需求大量外溢,其中绝大部分被吸引到南沙。

资料显示,深圳住建局等八部门7月15日联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对住宅限购年限、深户购房条件、夫妻离婚追溯期、非首套房房贷、豪宅税等方面,作出了更严格的规定。

最近确实多了一些深圳人过来咨询看房,“有一部分增量,但算不算有一个很直接的关系?”罗俊杰说,其实也不然。

罗俊杰透露:“南沙本来就有不少深圳跟东莞客的存在。”不消说深中通道,“这批买家通过虎门大桥来到南沙其实还是很方便的,并且南沙在价格上也有合理的一个梯度。”

即比较便宜,就像人们常说的:深圳本身楼价这么高,深圳客再怎么投资也是赚的。

“深圳人比较看重规划,看重概念。”黄韬补充到,深圳人谈对广州的认识,南沙会比较出名,“(相同价格的)清远、花都、金沙洲之类,他们都不熟悉,太远了。”

2019年12月13日,南沙区住房和城乡建设局发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,放开了南沙的购房条件。

据了解,目前外地人(非港澳居民)想在南沙买房:第一,最直接的方法就是入户广州;第二,可以申请广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡;

第三,则可以看自己符不符合“在南沙区工作、学习的人才”的条件:具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

“南沙整个发展其实还是全国性的。”罗俊杰表示,认购资格放松了,除深圳人外“全国很多高素质的人群也会陆陆续续的过来南沙投资或者置业”。

回到恒大阳光半岛本身,另有业内人士告诉观点地产新媒体,其实真正认购该项目的深圳人估计不会太多。因为考虑到深中通道建成通车的时间尚远,以及未来通道的通勤资费。

明年建成的18号线,对广州市区购房者来说吸引力会更强。“设计最高时速160公里每小时,恒大阳光半岛能快捷到珠江新城。”所以预计来自18号线沿线,即天河、番禺的买家会比较多。同时,靠海也是吸引市区买家的因素之一。

总的来说,万顷沙周边生活配套不算太好,要不要入手?价格和购买用途可能是最主要的衡量因素。

“我觉得在未来陆陆续续整个交通枢纽完善之后,包括18号线明年开通,万顷沙整个拍卖的地价跟土地供应其实是会有进一步的上涨的。”罗俊杰说。

他表示,南沙目前最火热的几个板块,例如灵山岛尖已缺少大体量地块挂牌,基本上都已经开发完毕,未来的供应主力会是横沥岛(明珠湾起步区)和万顷沙这边。“下一阶段就是横沥岛跟万顷沙土地的发展,无论从商业也好,工业用地也好,或者是其他配套用地也好,都会往这边靠。”

根据广州市规划和自然资源局公布《广州市2020年建设用地供应计划》,南沙区2020年计划推出的15宗宅地,面积134.6万平方米,万顷沙就占36%,横沥占5%。

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